Vender no verão tem uma lógica própria em Portugal. As famílias com filhos querem mudar-se antes de setembro, muitos emigrantes regressam em agosto com dinheiro e pressa para fechar negócio, e uma casa com luz natural a entrar pelas janelas fotografa-se muito melhor do que em janeiro. Só que essa janela de oportunidade fecha-se depressa, e quem chega ao mercado mal preparado acaba a baixar o preço em outubro, quando os compradores desaparecem.
O erro mais caro não é o preço. É começar a anunciar sem ter os papéis em ordem, descobrir a meio que falta o certificado energético ou que a caderneta predial não bate certo com o registo, e perder o comprador que estava mesmo decidido enquanto se corre atrás da papelada. Antes de marcar a primeira visita, há três frentes que decidem se a venda corre bem: o certificado, os impostos e o preço.
O certificado energético não é opcional
Sem certificado energético válido não se pode sequer anunciar a casa, e a coima por publicar um anúncio sem ele chega a 3.700 € para particulares. Quem emite é um perito qualificado registado na ADENE, a visita demora cerca de uma hora e o documento é válido por dez anos. O custo ronda os 100 € a 250 € num T2 ou T3 comum, dependendo da zona e da área.
A classe energética entrou de vez na decisão de compra. Uma casa com classe C ou D vende-se quase sempre; uma F num prédio antigo de Lisboa ou do Porto continua a vender, mas o comprador usa a etiqueta para regatear e os bancos olham para ela na avaliação. Se a casa tem janelas de vidro simples e nenhum isolamento, não vale a pena fingir que o problema não existe. Diga o que é e ajuste o preço em conformidade — sai mais barato do que ver o negócio cair na fase da escritura.
Os impostos que muita gente esquece
O IMT e o Imposto do Selo pagam-nos o comprador, não quem vende. O que apanha o vendedor de surpresa é a mais-valia: a diferença entre o valor por que comprou e o valor por que vende, corrigida pela inflação e descontadas as obras com fatura. Em IRS, só metade dessa mais-valia é tributada, e essa metade soma-se aos restantes rendimentos do ano, o que pode empurrar tudo para um escalão mais alto.
Há uma exceção que vale ouro e poucos aproveitam bem: se a casa era a sua habitação própria e permanente e reinvestir o dinheiro noutra habitação própria — em Portugal ou noutro país do Espaço Económico Europeu — fica isento da mais-valia sobre a parte reinvestida. O prazo é apertado: 36 meses depois ou 24 meses antes da venda. Guarde todas as faturas das obras, porque sem fatura com o seu nome e o NIF a remodelação da cozinha que fez há cinco anos não conta para baixar a mais-valia. É dinheiro perdido por causa de um papel.
Quem está isento
- Quem comprou a casa antes de 1 de janeiro de 1989 não paga mais-valias, seja qual for o lucro.
- Reinvestimento total em habitação própria dentro do prazo legal — isenção sobre a parte reinvestida, desde que comunicada no IRS.
- Maiores de 65 anos ou reformados que apliquem o valor num produto de reforma elegível, dentro de seis meses, cumprindo os limites anuais.
Definir o preço sem deitar dinheiro fora
O preço que vê nos portais não é o preço a que as casas vendem. É o preço a que pedem. A diferença, em muitas zonas, anda nos 8% a 12%, e em casas que ficam meses no mercado é maior. Para chegar a um número realista, não olhe para o vizinho que pede 350.000 € há um ano e ninguém compra. Olhe para o que vendeu mesmo nas últimas semanas, no mesmo prédio ou na mesma rua, com área e estado parecidos.
A tentação de pedir mais "para ter margem de negociação" é o caminho mais rápido para uma venda lenta. Uma casa que entra acima do mercado queima o primeiro mês — que é quando aparecem os compradores mais sérios e mais bem informados — e depois arrasta-se em descidas sucessivas que passam a mensagem errada: que há ali um problema. Vale mais entrar no preço certo e deixar a procura fazer o resto. Em zonas com pouca oferta, uma casa bem posicionada chega a receber propostas acima do anunciado na primeira semana.
Se contratar uma imobiliária, a comissão habitual é de 3% a 5% mais IVA sobre o valor da venda, e isso tem de entrar na conta logo no início, não no fim. Para tratar a escritura, o serviço Casa Pronta nas Conservatórias resolve compra, registo e liquidação de impostos num só balcão, e costuma ficar mais barato do que a via do cartório com advogado. Marque com antecedência: em julho e agosto as datas esgotam-se.
Uma casa pronta a vender no verão é uma casa com os papéis fechados antes da primeira fotografia. Trate do certificado, faça as contas à mais-valia com as faturas na mão, e ponha um preço que olhe para vendas reais e não para anúncios parados. O resto é deixar o mês de agosto trabalhar a seu favor.