Quando a Rita marcou a primeira visita a um apartamento em Campo de Ourique, no fim de junho, o agente imobiliário fez-lhe uma pergunta que ela não esperava antes de falar de preço ou de metros quadrados: "já viu o certificado energético?" Ela não tinha visto. E, como a maioria dos compradores em Portugal, não sabia que aquele papel amarelo com uma letra grande no meio podia valer, sozinho, uma diferença de vários milhares de euros no valor final do imóvel.
O Certificado Energético — ou, no nome oficial, Certificado de Desempenho Energético e da Qualidade do Ar Interior — deixou de ser uma formalidade burocrática há muito. Em 2026, com o Vale Eficiência encerrado e os bancos a lançar novas linhas de crédito ligadas à classe energética da casa, este documento tornou-se um dos fatores que mais pesa numa venda, num arrendamento ou numa decisão de obras. Vale a pena perceber o que mudou e o que continua igual.
Porque é que ninguém pode vender ou arrendar sem este documento
A obrigatoriedade não é nova: existe desde 2013, mas as regras em vigor hoje resultam do Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro, que reorganizou o Sistema de Certificação Energética de Edifícios (SCE). Este sistema é gerido pela ADENE — Agência para a Energia — e nenhum imóvel pode ser colocado à venda ou para arrendamento em Portugal sem um certificado válido afixado no anúncio, com a classe energética visível de A+ a F.
A emissão só pode ser feita por um Perito Qualificado credenciado pela ADENE, que visita o imóvel, mede áreas, verifica isolamento, caixilharia, sistemas de aquecimento e arrefecimento, e cruza tudo com um edifício de referência para calcular a classe. Sem esse documento, o notário pode recusar-se a lavrar a escritura, e a Autoridade Tributária pode aplicar coimas que vão de 250 € a 3 740 € para particulares — e de 2 500 € a 44 890 € para empresas, no caso de imobiliárias ou promotores que anunciem sem certificado.
Quanto custa e quanto tempo dura
Não vale a pena adiar o pedido à espera de um preço mais baixo — os valores estão relativamente estabilizados. Para uma habitação normal, o custo total costuma variar entre 120 € e 250 € mais IVA, somando a taxa fixa da ADENE (definida pela Portaria n.º 39/2016) com os honorários do perito, que dependem da área e da complexidade do imóvel. Alguns peritos anunciam pacotes a partir de 145 €, taxa incluída, para apartamentos T2 ou T3 típicos em zonas urbanas.
A validade também segue regras claras: dez anos para habitação e para pequenos edifícios de comércio e serviços, oito anos para grandes edifícios de serviços. Passado esse prazo, se a casa voltar ao mercado — venda ou arrendamento — é preciso emitir um novo certificado, porque o antigo perde validade legal automaticamente. Há, no entanto, um pormenor que poucos proprietários conhecem: se fizer obras de melhoria significativas antes do prazo — troca de janelas, isolamento térmico pelo exterior, instalação de painéis fotovoltaicos —, pode pedir uma atualização voluntária ao perito sem pagar de novo a taxa ADENE, desde que o certificado anterior ainda esteja dentro do prazo. O prazo de validade em si, contudo, não se prolonga com essa atualização — conta sempre a partir da data do certificado original.
Como a classe energética pesa no preço final
Melhor opção: se está a vender uma casa com classe D ou pior, não ignore o certificado até à última hora — encomende-o cedo e use-o como argumento de negociação, não como obstáculo. Compradores em 2026 já chegam às visitas com a fatura da eletricidade na cabeça, sobretudo depois de dois invernos seguidos com aumentos no gás e na eletricidade em vários fornecedores. Uma casa classe A ou B, isolada e com bomba de calor, pode facilmente valer 5% a 10% mais do que uma equivalente classe D ou E na mesma rua, segundo avaliações recorrentes de mediadoras imobiliárias em Lisboa e no Porto. Numa casa de 300 000 €, essa diferença percentual traduz-se em algo entre 15 000 € e 30 000 €, um montante que cobre facilmente o custo de trocar as janelas ou isolar a cobertura antes de pôr o anúncio online. E há quem cometa o erro oposto: deixa o pedido do certificado para a antevéspera da escritura e depois queixa-se de o perito não ter agenda disponível a tempo. Não é falta de sorte — é falta de planeamento, e resolve-se marcando a visita do perito assim que a decisão de vender estiver tomada, não quando já há um comprador à espera.
No arrendamento, o efeito é ainda mais direto: um inquilino que aluga um T2 em Lisboa por 1 200 € mensais não está só a pagar a renda — está também a pagar, ou a poupar, na fatura energética conforme a classe da casa. Um apartamento antigo, sem isolamento, com classe F, pode facilmente custar 60 € a 100 € a mais por mês em aquecimento face a um T2 equivalente com classe B. Isso não é um pormenor decorativo do anúncio; é dinheiro que sai da carteira do inquilino todos os meses, durante todo o contrato.
O Vale Eficiência acabou. O que resta em 2026?
Fim de linha.
O Vale Eficiência, financiado pelo PRR e gerido pelo Fundo Ambiental — agora sob a Agência para o Clima —, deixou de atribuir novos apoios desde fevereiro de 2026. O programa, que chegou a distribuir vales de 1 300 € para troca de janelas e sistemas de climatização, foi encerrado oficialmente por falta de candidaturas suficientes até ao prazo do PRR, fixado em 30 de junho de 2026. Quem já tinha candidatura aprovada não ficou totalmente esquecido: em julho de 2026, o Governo anunciou que as cerca de 28 mil candidaturas elegíveis mas ainda por pagar vão ser liquidadas através de vouchers, à semelhança do que aconteceu com o programa E-Lar.
Para quem procura apoio agora, sem candidatura antiga em curso, restam sobretudo três caminhos. O Programa E-Lar continua ativo para troca de eletrodomésticos e equipamentos a gás obsoletos por alternativas elétricas mais eficientes. O Banco Português de Fomento lançou uma linha de crédito reembolsável — não é subsídio a fundo perdido, mas os juros e prazos são mais favoráveis do que um crédito pessoal comum — pensada especificamente para obras de eficiência energética em habitação própria permanente. E o Fundo Ambiental mantém o programa Casa Eficiente, que financia isolamento, caixilharia e sistemas renováveis para quem tem habitação própria e permanente, entre outros critérios de elegibilidade. Há ainda o Programa de Apoio a Bairros Mais Sustentáveis, mas esse é mais restrito: destina-se a intervenções em bairros com risco de pobreza energética nas áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto, não a qualquer proprietário que queira melhorar a casa. Antes de avançar para qualquer um destes, vale confirmar as regras junto do Fundo Ambiental ou de um perito ADENE, porque os critérios de elegibilidade mudam com frequência — o que estava disponível em 2025 pode já não se aplicar da mesma forma este ano. Não vale a pena assumir automaticamente que um apoio ainda existe só porque um vizinho o usou há um ano.
Erros comuns antes da visita do perito
Evite marcar a visita do perito sem preparar antes a documentação da casa — plantas, memória descritiva, fatura de eletricidade dos últimos meses. Sem esses elementos, o perito perde tempo a reconstituir informação em vez de avaliar o imóvel, e isso pode atrasar a emissão em vários dias.
- Deixar janelas ou portas abertas durante a visita, distorcendo a leitura térmica do momento;
- Não informar sobre obras recentes de isolamento, o que impede o perito de as contabilizar na classificação;
- Contratar o perito mais barato sem verificar se está mesmo credenciado pela ADENE — há casos, ainda que raros, de certificados anulados por irregularidades no registo do técnico, o que obriga a repetir todo o processo.
Preparar a casa antes da auditoria energética
Se quiser subir de classe antes de vender ou arrendar, há intervenções que compensam mais do que outras. Substituir janelas antigas de alumínio simples por caixilharia com corte térmico e vidro duplo costuma ser a alteração com maior impacto isolado na classificação final, especialmente em apartamentos de construção anterior a 1990. Isolamento pelo exterior — o chamado sistema ETICS — também pesa muito, mas custa mais e implica obra visível na fachada, o que em prédios com condomínio exige aprovação em assembleia.
Há ainda quem invista primeiro no sistema de aquecimento — trocar um esquentador a gás antigo por uma bomba de calor, por exemplo — antes de tocar no isolamento. Funciona, mas não é sempre a melhor sequência: numa casa com paredes e janelas mal isoladas, o calor produzido pela bomba de calor perde-se depressa, e o ganho na classe energética fica muito abaixo do esperado. Comece pelo isolamento e pelas janelas, depois pelo sistema de climatização — é essa ordem que costuma trazer o salto de classe mais visível no papel, e a poupança mais visível na fatura.