Em Faro, o número de casas para venda caiu 15% em apenas um ano. Na Guarda, subiu 9% no mesmo período. Este contraste resume o mercado imobiliário português em 2026: quem procura casa junto ao mar ou nas duas maiores cidades vê as opções a esgotar-se a um ritmo que preocupa mediadores e compradores, enquanto quem olha para o interior encontra, pela primeira vez em vários anos, mais escolha e alguma margem para negociar o preço.
A oferta está a encolher — mas não da mesma forma em todo o país
Os dados mais recentes da idealista/data mostram que a oferta nacional de casas para venda caiu 6% no segundo trimestre de 2026, face ao mesmo período do ano anterior. Catorze dos vinte distritos e regiões autónomas analisados registaram quebras, e não é só nos grandes centros. A Madeira lidera a lista com uma redução de 22% no número de imóveis disponíveis, seguida por Faro (-15%) e Aveiro (-14%). Leiria e Portalegre perderam 10% cada, o Porto recuou 9%, e mesmo distritos com mercados mais tranquilos, como Beja (-3%) e Braga (-2%), sentiram o aperto. Ao mesmo tempo, as vendas efetivas também abrandaram: caíram 8,7% no arranque de 2026 face ao período homólogo do ano passado, o que significa que se vendem menos casas, mas por valores cada vez mais altos — o pior cenário possível para quem está a poupar para a entrada. Nem todo o país está a apertar da mesma forma, e é aqui que a história fica mais interessante para quem tem flexibilidade geográfica.
- Guarda: oferta subiu 9%, o maior crescimento do país
- Vila Real e Santarém: +6% cada
- Viseu: +4%, com preços ainda bem abaixo da média nacional
- São Miguel, nos Açores, e Setúbal fecham a lista com subidas mais modestas, de 2% e 1% respetivamente — sinal de que o alívio, onde existe, ainda é frágil
Os preços não estão a acompanhar a travagem nas vendas
Um recorde atrás do outro.
O preço mediano das casas vendidas em Portugal atingiu 2.337 euros por metro quadrado no arranque de 2026, o valor mais alto alguma vez registado pelo INE. Isto representa uma subida homóloga de 19,8% — números que, há dois anos, pareceriam impossíveis de sustentar. Há, contudo, um primeiro sinal de travagem: o ritmo de crescimento desacelerou para 17,8%, a primeira desaceleração em cerca de dois anos. Não é alívio, é apenas menos aceleração. Continua a comprar-se caro; compra-se apenas ligeiramente menos caro do que se esperava há seis meses.
Portugal vai continuar a liderar a subida de preços na Europa, segundo a S&P
A Standard & Poor's Global Ratings reviu em alta a sua previsão para Portugal em três pontos percentuais e agora projeta uma subida de 10% nos preços da habitação em 2026 — a maior de toda a Europa. A agência justifica a revisão com a "forte valorização registada em 2025" e nota que, no arranque de 2026, esse ritmo "praticamente não abrandou". Para comparar: a Espanha deverá subir 9,1%, os Países Baixos e a Polónia 5,3% cada, e a média europeia ronda os 4%. A subida prevista para Portugal é, portanto, mais do dobro da média do continente.
A S&P aponta uma combinação de fatores por trás deste comportamento, entre os quais:
- Oferta estruturalmente baixa face à procura interna
- Ritmo lento de construção nova
- Custos de construção elevados desde o choque energético de 2022
- Falta de mão de obra qualificada no setor
- Os processos de licenciamento municipal continuam lentos e burocráticos em boa parte do país, entre outros fatores menos visíveis.
E a agência não prevê alívio a curto prazo: as projeções apontam para subidas de 5,5% em 2027 e de 5% em 2028 e em 2029, o que mantém Portugal entre os mercados de maior crescimento nominal da Europa ao longo de toda esta janela temporal.
Onde ainda vale a pena procurar em 2026
Se está a comprar casa este ano, a geografia importa mais do que em qualquer outro momento recente. Melhor opção: comece a procura pelos distritos onde a oferta está a crescer — Guarda, Vila Real, Santarém e Viseu combinam mais escolha com preços por metro quadrado muito abaixo da média nacional, e os vendedores nestas zonas têm hoje menos poder negocial do que tinham há um ano. Evite entrar numa guerra de licitações em Faro, no Porto ou na Madeira sem uma almofada financeira sólida — nestes mercados, a oferta encolheu de tal forma que várias casas continuam a receber múltiplas propostas acima do preço pedido, sobretudo em zonas centrais e junto à orla costeira. Peça uma pré-aprovação de crédito antes de começar a visitar casas nestas zonas mais disputadas — muitos vendedores em Lisboa e no Porto já pedem prova de financiamento só para agendar uma segunda visita, e chegar sem esse documento significa perder a casa para quem chegou preparado. Nos distritos onde a oferta cresceu, o tempo está do seu lado: pode negociar prazos de escritura mais longos, pedir uma inspeção técnica sem pressa, e até incluir mobiliário ou eletrodomésticos no valor final sem que isso afaste o vendedor. A diferença entre estas duas abordagens não é subtil — é a diferença entre perder três ofertas seguidas em agosto e fechar negócio com margem para pensar.
Há, claro, um contraponto a esta lógica: em mercados de nicho como a Comporta, a escassez de oferta não afasta compradores — atrai-os ainda mais. A zona consolidou-se como um destino premium resiliente, com projetos como o Pinheirinho Comporta a venderem já mais de 70% dos 120 lotes disponíveis, a maioria a compradores portugueses. Nestes segmentos, a oferta limitada funciona a favor de quem vende, não de quem compra, e nenhuma recomendação genérica de "procure no interior" se aplica.
O pacote fiscal do governo não vai resolver isto depressa
O governo aprovou um pacote fiscal para a habitação que inclui a redução do IVA em obras de construção nova, uma medida pensada precisamente para pôr fim ao aperto na oferta e estimular a construção nova. O problema está no calendário: entre o arranque de um projeto imobiliário com licença aprovada e a entrega das primeiras chaves, passam tipicamente dois a três anos em Portugal, e uma parte significativa dos processos ainda está em fase de licenciamento camarário. Não é por acaso que a idealista descreve o efeito desta medida como algo que "pode demorar anos até se refletir no stock para venda". Não vale a pena adiar uma compra à espera de que os preços caiam por causa deste pacote — o efeito, quando chegar, vai chegar tarde para quem precisa de decidir em 2026.
O que fazer se está a comprar ou a vender agora
Para quem compra, a prioridade é reduzir a dependência de uma única cidade ou distrito na procura. Alargar o raio de pesquisa 40 ou 50 quilómetros para lá de Lisboa ou do Porto, na direção de distritos como Santarém ou Viseu, muda por completo a relação entre oferta e poder negocial — e o crédito à habitação, com a estabilização recente das taxas, torna essa distância bem mais suportável do que era há dois anos. Para quem vende num distrito onde a oferta está a cair, como Faro, Aveiro ou Porto, o cenário atual favorece pedir o preço de mercado sem receio, mas isso não significa ignorar a preparação do imóvel: um certificado energético atualizado e fotografias profissionais continuam a determinar a velocidade da venda, recorde de preços ou não.
Uma coisa é certa: quem está à espera de um mercado mais barato para comprar em Portugal em 2026 vai continuar à espera. A questão que resta não é se os preços sobem, mas onde ainda existe alguma margem para escolher — e essa margem está, cada vez mais, longe da costa.