Comprar a primeira casa em Portugal no verão de 2026 é uma corrida com regras que mudaram nos últimos meses, e quem entra nela a olhar só para o preço anunciado vai levar com surpresas. A pergunta certa não é "quanto custa o apartamento", é "quanto preciso de ter na conta no dia da escritura, depois de somar tudo". Conheço quem tenha visto a casa, gostado, e descoberto a meio do processo que faltavam quase quinze mil euros que ninguém lhe tinha explicado. Vamos pôr os números todos em cima da mesa.
O crédito habitação está mais barato, mas o banco continua exigente
A Euribor a seis meses anda à volta dos 2 % neste início de verão, bem longe dos picos de 2023, e isso fez a prestação cair de forma sensível. Um casal que em 2023 pagava 750 € por um crédito de 200 mil euros paga hoje claramente menos por valores parecidos. O alívio é real. O que não mudou é a exigência do banco quanto à taxa de esforço: a prestação não deve passar dos 35 % do rendimento líquido do agregado, e os bancos olham para isso com lupa.
Há dois caminhos e convém escolher com cabeça fria. A taxa variável (Euribor mais spread) acompanha o mercado e está atrativa agora, mas sobe se a Euribor voltar a subir. A taxa fixa garante a mesma prestação durante anos, custa um pouco mais hoje e dá-lhe noites descansadas. A taxa mista, fixa nos primeiros anos e variável depois, tornou-se a escolha mais comum entre quem compra a primeira casa. Não há resposta universal: se o orçamento é apertado e qualquer subida o aflige, prefira a segurança da fixa ou mista.
Os custos que não aparecem no anúncio
Aqui é onde muita gente tropeça. Ao preço da casa há que somar impostos e despesas que, juntos, pesam facilmente entre 7 % e 10 % do valor. Para um apartamento de 250 mil euros em Lisboa ou no Porto, isso são vinte a vinte e cinco mil euros que têm de sair do seu bolso e que o crédito normalmente não cobre.
- IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões): calculado por escalões sobre o valor de compra. Há isenção até cerca de 324 mil euros para jovens até aos 35 anos na compra de habitação própria permanente — uma medida que mantém muita gente jovem dentro do mercado.
- Imposto do Selo: 0,8 % sobre o valor da escritura, mais 0,6 % sobre o montante do crédito.
- Escritura e registo: entre 700 € e 1 200 €, conforme faça no notário ou na Casa Pronta.
- Comissões do banco pela abertura do processo, avaliação do imóvel (cerca de 250 € a 350 €) e, em muitos casos, seguros associados que se tornam praticamente obrigatórios.
A isenção de IMT e de Imposto do Selo para jovens é talvez a maior alavanca para quem tem menos de 35 anos a comprar a primeira casa em 2026. Não é automática em todos os casos, por isso confirme com o banco e com o solicitador antes de assinar fosse o que fosse. Vale literalmente milhares de euros.
A garantia pública e a questão da entrada
A entrada é a barreira número um. Os bancos financiam tipicamente até 90 % do valor mais baixo entre o preço de compra e a avaliação, o que obriga a ter 10 % de entrada mais os tais 7 % a 10 % de custos. Para contornar isto, mantém-se em 2026 a garantia pública do Estado que cobre parte da entrada para jovens até aos 35 anos, permitindo em certos casos financiar a totalidade do preço. Tem limites de valor do imóvel e de rendimento, e nem todos os bancos a comercializam com a mesma boa vontade.
Vou ser direto: não esvazie completamente a conta para fazer a entrada. Quem fica sem qualquer almofada no dia da escritura entra numa casa sem dinheiro para a primeira avaria do esquentador ou para mobilar a cozinha. Guarde sempre uns milhares de euros de reserva. Uma casa vazia e endividada até ao limite é um stress que não vale a pena.
Comprar no verão tem uma vantagem que poucos aproveitam
Julho e agosto são meses estranhos no imobiliário português. Há quem desligue completamente — vendedores de férias, processos a arrastar-se — mas há também menos compradores a disputar cada apartamento, sobretudo fora das zonas turísticas. Se conseguir um vendedor motivado em agosto, com a casa há meses no mercado, tem margem real para negociar abaixo do valor pedido. A pressa raramente joga a favor de quem compra.
Antes de assinar o contrato-promessa, peça sempre a certidão permanente do imóvel e a caderneta predial, e confirme que não há dívidas de condomínio nem hipotecas escondidas. O sinal que paga no contrato-promessa é dinheiro a sério: se desistir sem motivo, perde-o; se o vendedor desistir, recebe em dobro. Leia cada cláusula com o solicitador ao lado antes de pôr a caneta no papel.