Assinar a escritura é o momento em que a maioria dos compradores acha que já pagou tudo — e é precisamente aí que a conta fica maior do que esperavam. Antes de receber as chaves, há dois impostos que têm de estar liquidados: o IMT e o Imposto do Selo. Em 2026, as tabelas voltaram a mudar, e quem está a poupar para comprar casa este ano precisa de perceber o que isso significa em euros, não em percentagens abstratas.
O que mudou no IMT em 2026
A Autoridade Tributária atualizou os escalões do IMT em 2%, através do Ofício Circulado n.º 40129/2026, de 6 de janeiro, em vigor desde o primeiro dia do ano. A atualização acompanha a inflação e evita que o imposto suba de forma desproporcional só porque os preços das casas subiram — mas, na prática, quem compra este ano continua a pagar mais do que quem comprou em 2025, porque os preços dos imóveis também subiram mais do que os escalões. Para habitação própria e permanente, o primeiro escalão mantém-se isento: até 106.346 euros, não há IMT a pagar. Acima desse valor, a taxa sobe por patamares, com uma marginal que pode chegar aos 8% nos escalões intermédios antes de estabilizar numa taxa única para os imóveis mais caros. Este ajuste não é opcional nem discricionário: a lei obriga a Autoridade Tributária a rever os escalões todos os anos, seguindo o índice de preços ao consumidor sem habitação, o mesmo indicador usado para atualizar os escalões de IRS. Na prática, quem está a comparar uma proposta feita em dezembro de 2025 com outra fechada já em 2026 pode encontrar diferenças de dezenas de euros só por causa desta atualização, mesmo que o preço do imóvel seja idêntico.
É esta progressividade que torna difícil calcular o imposto de cabeça. Simule antes de assinar qualquer proposta de compra, não depois.
Quanto custa comprar casa, em euros reais
Pegue em dois exemplos concretos, porque escalões e percentagens só fazem sentido quando aparecem numa fatura. Numa casa de 150 mil euros para habitação própria permanente, o IMT ronda os 1.009 euros; a isso soma-se o Imposto do Selo, sempre fixo em 0,8% do valor da escritura — neste caso, 1.200 euros. No total, o comprador paga cerca de 2.209 euros de impostos antes mesmo de pensar em mudanças, mobiliário ou obras. Numa casa de 250 mil euros, a conta muda de patamar: o IMT sobe para 8.105,50 euros e o Imposto do Selo para 2.000 euros, o que dá um total de 10.105,50 euros. A diferença entre os dois exemplos não é proporcional ao preço — é isso que a progressividade do imposto faz, e é a razão pela qual muita gente subestima a fatura quando sobe de escalão. Guarde estes dois números como referência mental: por cada 100 mil euros a mais no preço da casa, a fatura de IMT tende a subir de forma mais do que proporcional, porque avança para escalões com taxas marginais mais altas.
Imposto do Selo: o imposto que ninguém esquece de somar, mas todos subestimam
Ao contrário do IMT, o Imposto do Selo não tem escalões nem exceções: é sempre 0,8% sobre o valor mais alto entre o preço da escritura e o Valor Patrimonial Tributário do imóvel. Não há forma de reduzir esta fatia através de negociação com o vendedor ou de cláusulas no contrato — a Autoridade Tributária calcula sobre o valor oficial, e é esse que conta. Há ainda um segundo Imposto do Selo, este sobre o crédito habitação, que corresponde a uma percentagem do montante financiado e que se soma à fatura da escritura sempre que o comprador recorre a financiamento bancário.
IMT Jovem: a isenção que já ajudou mais de 77 mil compradores
Se tem 35 anos ou menos à data da escritura, não é dependente para efeitos de IRS e vai comprar a sua primeira casa própria permanente, provavelmente não vai pagar nada de IMT nem de Imposto do Selo. A medida, criada pelo Decreto-Lei n.º 48-A/2024 e em vigor desde 1 de agosto de 2024, isenta totalmente as compras até 330.539 euros em 2026 — valor atualizado a partir dos 324.058 euros de 2025. Entre este limite e 660.982 euros, a isenção passa a ser parcial: só se paga imposto sobre a diferença entre o preço da casa e os 330.539 euros, à taxa marginal de 8%. Acima de 660.982 euros, não há qualquer isenção e aplica-se a tabela normal.
Há uma condição que muita gente ignora até ser tarde demais: não pode ter sido proprietário de habitação urbana, nem sequer de uma fração dela, em qualquer momento dos três anos anteriores à compra. E, depois de comprar, o imóvel tem de passar a ser a sua residência permanente no prazo de seis meses, mantendo-se assim durante seis anos — salvo se vender a casa, mudar de agregado familiar ou for transferido para um local de trabalho a mais de 100 quilómetros de distância.
Compra a dois: o que acontece quando só um tem menos de 35 anos
Se comprar com o companheiro ou a companheira e ambos tiverem 35 anos ou menos, cumprindo os restantes requisitos, a isenção aplica-se ao valor total da transação, como se fosse um único jovem comprador. Mas se um dos dois já tiver mais de 35 anos, ou já for proprietário de outra casa, a isenção cai para metade — 50% do IMT e do Imposto do Selo continuam a ser pagos, mesmo que o outro comprador cumpra todos os requisitos.
Nas grandes cidades, esta isenção nem sempre chega tão longe quanto parece. Um apartamento de dois quartos em zonas centrais de Lisboa, Porto ou Cascais ultrapassa com frequência os 330.539 euros, o que empurra o jovem comprador para a faixa de isenção parcial — ainda vantajosa, mas longe da isenção total que o nome do programa sugere.
Açores e Madeira: outra tabela, outros limites
Nas regiões autónomas, os escalões do IMT são 25% superiores aos do continente, uma diferença que reflete o custo de vida e o mercado imobiliário local. Na prática, isso significa que a isenção de habitação própria permanente só arranca a partir de 132.933 euros, e o limite do IMT Jovem sobe até 413.174 euros — bem mais folgado do que os 330.539 euros do continente. Quem está a comparar preços entre o continente e as ilhas antes de decidir onde comprar deve ter este detalhe em conta: a fatura fiscal pode compensar parte da diferença de preço por metro quadrado.
Como pedir a isenção sem atrasar a escritura
A isenção de IMT Jovem não é automática — tem de ser pedida antes da escritura, através do Portal das Finanças ou presencialmente num serviço de finanças, com a apresentação da promessa de compra e venda e dos documentos de identificação de todos os compradores. Deixar este passo para a última semana é o erro mais comum, porque o processo de validação pode demorar e a escritura não pode avançar sem o comprovativo da isenção.
- Confirme que cumpre os requisitos de idade, de não dependência fiscal e de não ter tido outra casa nos últimos três anos.
- Peça a isenção no Portal das Finanças com a promessa de compra e venda já assinada.
- Guarde o comprovativo da isenção para entregar ao notário ou à conservatória no dia da escritura.
- Marque na agenda o prazo de seis meses para mudar de residência e o de seis anos para manter a casa como permanente — perder qualquer um dos dois obriga a devolver o imposto que não pagou, com juros.
Melhor opção para quem está perto de fazer 35 anos: avance com a compra antes do aniversário, porque a idade conta à data da escritura, não à data da promessa de compra e venda. Um mês de diferença pode significar milhares de euros de imposto a mais.
Quem negoceia o preço da casa costuma esquecer-se de negociar também o calendário — e é esse calendário, mais do que o preço em si, que decide se vai pagar dois mil euros de impostos ou zero.